14.03.2022

Sieben Stufen abwärts

Von Jörg Michael Neubert

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Foto: 3dman_eu via Pixabay / CC0

Die Bundesregierung schafft Anreize, in energetische Sanierung zu investieren. Diese sind aber für Vermieter unattraktiv gestaltet und kollidieren mit der Mietpreisbremse.

Seit dem Ausbruch des Kriegs in der Ukraine sind vom Westen in relativer Einigkeit viele Sanktionen gegen Russland verhängt worden. Erwartungsgemäß hat das zu massiv steigenden Energiepreisen geführt. Direkt spürbar für den Verbraucher ist das aktuell an den Zapfsäulen. Aber auch im Bereich der Energie und speziell bei den Heizkosten werden sich die Sanktionen im Geldbeutel bemerkbar machen. Damit wird ein Thema, dass aktuell in den Medien wenig Resonanz findet, im Alltag relevanter. Konkret geht es um die Klimapolitik der Regierung bei der energetischen Sanierung von Gebäuden. Wirtschaftsminister Habeck hatte hier bereits vor kurzem Änderungen im Bereich der Verteilung der CO2 -Kosten in Immobilien angekündigt.

Worum geht es? Planmäßig steigt dieses Jahr der Preis für die Emission von CO2 auf 30 Euro pro Tonne CO2-Äquivalent. Durch diese Maßnahme wird Energie teurer und damit auch das Heizen. Bisher konnten Vermieter diese Kosten auf die Mieter abwälzen, d.h. diese mussten über ihre Nebenkosten dafür aufkommen. Das Bundesumweltministerium plant nun, diese Möglichkeit einzuschränken. Damit es auch nicht zu einfach wird, soll es in Zukunft sieben (sic!) Stufen geben, wie die Kosten verteilt werden, wobei sich die Anteile danach richten, wie energieeffizient das Gebäude ist. Im Idealfall kann der Vermieter sämtliche Kosten wie bisher auf den Mieter abwälzen. Im schlechtesten Fall muss er 90 Prozent der Kosten selbst tragen. Das wäre dann z.B. bei einem unsanierten Altbau der Fall. Es ist nicht nur offensichtlich, dass die Vermieter durch dieses Konstrukt einen Anreiz erhalten sollen, dass sie ihre Gebäude energetisch sanieren. Das wird von Umweltministerium auch klar so propagiert.

Die Frage ist: Bringt diese Regelung etwas oder ist sie ähnlich wie die Mietpreisbremse wieder nur ein bürokratisches Monster, dass zum eigentlich gewünschten Zweck wenig bis gar nichts beiträgt? Beginnen wir unsere Überlegungen mit der Frage, ob eine großflächige energetische Sanierung überhaupt etwas für die CO2-Bilanz bringen würde. Nicht weiter eingegangen wird hier auf den Umstand, dass energetische Sanierungen nicht nur unter dem Klimaaspekt zu betrachten sind. Denn sie neben positiven Auswirkungen auf den Energieverbrauch bergen sie auch Gefahren, die man nicht vernachlässigen sollte.

„Eine Reduktion der Treibhausemissionen im Gebäudesektor bei Privathaushalten z.B. um die Hälfte wird kaum dazu führen, dass die CO2-Emissionen insgesamt stark sinken.“

Laut Zahlen der Bundesregierung verursacht der Gebäudesektor zwischen 14 und 28 Prozent der gesamten Treibhausemmission von Deutschland. Die große Spanne rührt daher, dass je nach Betrachtungsweise nur die privaten Haushalte oder aber auch die Industrie mitgezählt werden. Da es hier primär um Privathaushalte geht, sind also die 14 Prozent wahrscheinlich der bessere Näherungswert. Das ist nicht Nichts, aber eine Reduktion z.B. um die Hälfte wird kaum dazu führen, dass die CO2-Emissionen insgesamt stark sinken. Zumal Deutschlands CO2-Emissionen mit nicht mal 2 Prozent des gesamten weltweiten Ausstoßes global sowieso nur eine sehr untergeordnete Rolle spielen. Für unsere weiteren Überlegungen blenden wir diesen Makrozusammenhang aber aus und konzentrieren uns auf darauf, was auf der Mikroebene des einzelnen Vermieters passiert. Genauer, ob die neue Regelung geeignet ist, das Ziel der Regierung zu erreichen.

Dazu müssen wir zuerst prüfen, welche Kosten auf die Vermieter zukommen würden. Das hängt vor allem von der Immobilie und der verwendeten Heizmethode ab. Da uns die Wirksamkeit des Gesetzesvorhabens als Anreiz interessiert, betrachten wir den ‚schlechtesten‘ Fall eines unsanierten Altbaus mit einer alten Ölheizung. Die Mehrkosten durch die CO2-Bepreisung würden in diesem Fall bei ca. 260 Euro jährlich liegen. Davon 90 Prozent, macht 234 Euro zusätzliche Kosten für den Vermieter. Das ist aber noch nicht das Ende, da geplant ist, dass sich der Preis bis 2026 etwa verdoppelt. Der Vermieter muss dann also mit Mehrkosten von ca. 468 Euro im Jahr rechnen. Reicht das aus, damit ein Vermieter sich zu einer Sanierung entscheidet? Das hängt stark von der Frage ab, wieviel die Sanierung kostet und wann sich diese Investition amortisiert hat.

Wir gehen in unserem Beispiel davon aus, dass das Haus vollständig saniert wird und der Vermieter danach die CO2-Kosten voll auf den Mieter umlegen kann. Als Referenzobjekt dient ein Einfamilienhaus von 1979-1983 mit 196 Quadratmetern Fläche. Das ist nicht repräsentativ für alle sanierungsfähigen Gebäude, reicht als Berechnungsgrundlage aber aus, um eine Vorstellung zu bekommen, um welche Summen es geht. Die Gesamtkosten für die Sanierung würden in diesem Beispiel bei ca. 57.000 Euro liegen. Diese Zahlen sind aber schon ein paar Jahre alt; heute ist mit höheren Kosten zu rechnen. Trotzdem wollen wir die Summe als Berechnungsgrundlage akzeptieren. Auch werden wir im weiteren Verlauf die Inflation nicht berücksichtigen, da hier nur eine erste Einschätzung interessiert.

„Betrachten wir die Modernisierungskosten als Investition und die gesparte CO2-Abgabe als Cashflow, dann ergibt sich eine Rendite von 0,82 Prozent pro Jahr.“

Betrachten wir daher die Modernisierungskosten als Investition und die gesparte CO2-Abgabe als Cashflow, dann ergibt sich eine Rendite von 0,82 Prozent p.a.1 Selbst in Zeiten von Niedrigzinsen erscheint da ein Tagesgeldkonto als vergleichsweise attraktive Geldanlage. Aber das ist ja nicht alles: Der Vermieter kann nämlich die Kosten steuerlich geltend machen. Allerdings fallen derartige größere Sanierungen steuerlich meistens in den Bereich der Herstellungskosten, womit die Investition lediglich mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden kann. In unserem Beispiel wären das 1080 Euro im Jahr. Selbst beim Maximalgrenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet das lediglich eine jährliche Steuerersparnis von 453,60 Euro jährlich.2 Damit verdoppelt sich die Rendite zwar fast, bleibt aber immer noch sehr niedrig.

Nachdem bisher nur von Kosteneinsparungen die Rede war, muss nun auch über Einnahmensteigerungen gesprochen werden. Der Vermieter ist berechtigt, acht Prozent der Kosten der Sanierungsmaßnahmen auf die jährliche Miete aufzuschlagen. Das macht die Investition zunächst attraktiver, hat aber zwei Haken:

Aufgrund der Mietpreisbremse und neuer Kappungsgrenzen kann die Miete möglicherweise nicht im gewünschten Maße erhöht werden. Damit wird die Investition wieder unattraktiver, da die eine gesetzliche Regelung durch eine andere eingeschränkt wird. Ich hatte bereits an anderer Stelle auf diese Problematik hingewiesen.
Diese Möglichkeit existiert unabhängig von der CO2-Bepreisung. Beide Anreize müssen also unabhängig voneinander bewertet werden. Ein Vermieter, der energetisch saniert, erhält die Kostenersparnis durch die bessere CO2-Umlagemöglichkeit kostenlos dazu, aber aufgrund der geringen Renditeaussicht der Einsparung alleine ist diese kein rationales Argument, einen energetischen Ausbau durchzuführen.

Betrachten wir die bisherige Diskussion, so fällt auf, dass über den offensichtlichsten Nutzen einer Sanierung noch gar nicht gesprochen wurde. Gemeint sind die sinkenden Energiekosten. In unserem Referenzhaus würde sich diese auch schnell auf vierstellige Beträge summieren. Allerdings würde dieser Nutzen fast vollständig vom Mieter internalisiert werden, da die Energiekosten für den Vermieter ein mehr oder minder durchlaufender Posten sind, vorausgesetzt er kommt in die beste Stufe. Ansonsten hätte der Vermieter natürlich auch einen kleinen Nutzen. Da wir aber davon ausgehen, dass er die Kosten (fast) vollständig überwälzen kann, ist dieser Effekt zu vernachlässigen. Der Mieter würde, wie von der Regierung beabsichtigt, entlastet, während der Vermieter die Investitionskosten zu tragen hat. Das wäre vertretbar, wenn der Vermieter die Chance hätte, sich seine Kosten über entsprechende Mieterhöhungen wieder zurückzuholen. Vor allem aufgrund der Mietpreisbremse ist das aber gar nicht sicher und wird Investoren eher abschrecken.

„An diesem Beispiel zeigt sich, wie staatliche Markteingriffe nicht nur ihren originären Zweck nicht erreichen, sondern auch negative externe Effekte auf andere Bereiche haben können.“

An diesem Beispiel zeigt sich, wie staatliche Markteingriffe nicht nur ihren originären Zweck nicht erreichen, sondern auch negative externe Effekte auf andere Bereiche haben können. Das bedeutet hier konkret, dass das Ziel, die Mieten nicht zu stark steigen zu lassen, dazu führt, dass die Nebenkosten der Mieter deutlich steigen. Im Endeffekt zahlen diese also doch mehr und das war wohl kaum die ursprüngliche Idee. Denn eine energetische Sanierung könnte durchaus eine Win-Win-Situation für beide Parteien sein. Für den Vermieter, der seine Investition angemessen verzinste bekommt und für den Mieter, der deutlich weniger Energiekosten zu tragen hat und damit am Ende sogar besser als vorher dasteht. Die von der Regierung geplante Neuverteilung der CO2-Kosten reicht aber in keiner Weise aus, um dies für einen Vermieter attraktiv zu gestalten.

Was könnte die Regierung also tun, wenn Sie unbedingt möchte, dass Gebäude energetisch saniert werden?

Ähnlich wie bei der Problematik der steigenden Mieten müsste mittelfristig dafür gesorgt werden, dass mehr Wohnraum zur Verfügung steht. In diesem speziellen Fall entsprechend sanierter oder energetisch gut gebauter Wohnraum. Mieter würden sich dann eher für eine solche Wohnung entscheiden, da diese trotz der höheren CO2-Abgabe immer noch günstiger ist als eine nicht sanierte Immobilie. Dass würde dazu führen, dass Hausbesitzer einen starken Anreiz erhalten, ihre Wohnungen zu sanieren, da Sie ansonsten ihre Immobilie schwieriger oder nur zu schlechten Preisen vermieten könnten.
Da es eine gewisse Zeit dauert, bis ausreichend neue Wohnungen entstehen, wirkt diese Maßnahme zeitversetzt. Bis die nötige Masse an Wohnungen erreicht ist, wäre es daher vertretbar, dass der Staat eingreift. Dazu müsste er aber Möglichkeiten schaffen, die eine Investition wirklich attraktiv machen. Dass das geht, zeigt sich am Beispiel der Sanierung von selbstgenutzten Immobilien. Hier können 20 Prozent der Investitionskosten in den ersten drei Jahren von der Steuer abgesetzt werden. Sobald ein entsprechender Markt entstanden ist, sollten die Maßnahmen aber eingestellt werden.
Der Staat könnte den Hausbesitzern auch einen kleinen Anreiz dadurch geben, indem er vergünstigte Kredite zur Sanierung anbietet. Natürlich ist fragwürdig, eine Investition durchzuführen, nur weil es ‚Geld vom Staat‘ gibt. Allerdings zeigen die Erfahrung und die Forschung der Verhaltensökonomie, dass Menschen sehr stark auf derartige Anreize reagieren. Man denke nur an die in der Finanzkrise 2008/2009 aufgelegte Abwrackprämie. Und auch konkret in diesem Fall funktioniert der Trick wohl. Das extra zu diesem Zweck aufgelegte Programm der KfW musste von Herrn Habeck öffentlichkeitswirksam gestoppt werden, da die Nachfrage zu groß war. Das zeigt zumindest, dass es mit den richtigen Anreizen funktioniert. Ob man es für gerechtfertigt hält, diese menschliche Schwäche für ein möglicherweise gar nicht so sinnvolles Ziel zu nutzen, steht auf einem anderen Blatt.

Wieder mal zeigt sich das der Feind des Guten das gut Gemeinte ist. Wenn man Menschen wirklich motivieren wollte, dass sie ihre Immobilien energetisch sanieren, dann kann man das auf längere Sicht nur mit einem entsprechenden Marktumfeld erreichen. Wenn man kurzfristig etwas anschieben will, dann gilt aber das Motto: Nicht kleckern, sondern klotzen. Mit ein paar Euro Mehrkosten durch die CO2-Abgabe ist es dann nicht getan. Angesichts der aktuellen Situation ist sowieso zu überlegen, ob dieses Geld nicht direkt an die Bürger gehen sollte. Denn entgegen anderen Vermutungen hört selbst für die Deutschen beim „Frieren für die Freiheit“ der Spaß auf.