26.02.2020

Die Verlierer der gedeckelten Miete

Von Jörg Michael Neubert

Vom Berliner Mietendeckel profitieren Altmieter, wenn auch nicht auf lange Sicht. Wer umziehen oder neu nach Berlin möchte, erfährt – wie die Vermieter – eher Nachteile.

Nach langer Ankündigung ist es dieses Jahr jetzt tatsächlich so weit. In Berlin ist der viel diskutierte Mietendeckel in Kraft getreten. Und während in der Anfangsphase die Skepsis überwogen hat, ist die dahinterstehende Grundidee inzwischen offenbar auch politisch populärer geworden. So ließ Horst Seehofer verlauten, dass er hohe Mietpreise für nicht vereinbar mit einer sozialen Marktwirtschaft hält und auch andere Städte wie etwa Hamburg denken über ähnliche Instrumente nach.

In Berlin selbst wird der Mietendeckel vom rot-rot-grünen Senat als soziales Korrektiv verkauft, will heißen, dass er vor allem einkommensschwächeren Personen bzw. Familien helfen soll. Es darf allerdings bezweifelt werden, ob dieses Ziel erreicht werden wird oder ob es überhaupt das primäre Ziel war.

Betrachten wir zuerst die Konsequenzen, die sich für die Vermieter ergeben und welches Verhalten daraus folgt. Für einen Vermieter bedeutet der Mietendeckel zuerst einmal, dass er seine Mieten nicht mehr an die Marktentwicklung anpassen, sprich erhöhen kann. Dieser entgangene Gewinn stellt für den Vermieter eine Form von Verlust dar – auch wenn dieser sich bei vielen nicht so direkt monetär bemerkbar macht wie bei jenen Vermietern, die ihre Miete reduzieren müssen, denn auch das könnte mit diesem neuen Gesetz passieren.

Was sind die Folgen? Sollten die Immobilien bereits vermietet sein, wird der Vermieter sein Verhalten erst einmal nicht ändern. Er hat bereits einen Mieter und diesem zu kündigen, um einen neuen Mieter zu suchen, macht – davon abgesehen, dass das rechtlich nicht einfach ist – keinen Sinn, da er von diesem keine höhere Miete verlangen kann. Allerdings wird er seine Investitionstätigkeit zurückfahren, da er diese nicht mehr über eine höhere Miete amortisieren kann. Die Qualität seiner Immobilie wird also abnehmen und er wird sich nach Ende der Mietpreisbremse einem Investitionsstau gegenübersehen. Diese Entwicklung ist historisch gut belegt. Diese Investitionszurückhaltung schadet am Ende sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter.

Anders stellt sich die Situation dar, wenn es zu einer Neuvermietung kommt. Hier ist u.a. das Problem, dass die Miete nicht an das aktuelle Preisniveau angepasst werden kann. Das betrifft insbesondere private Vermieter, da diese ihre Mieten oft erst bei einer Neuvermietung anpassen. Als Folge davon kann der Vermieter also entweder eine Miete unter dem eigentlichen Marktniveau akzeptieren oder er kann das Vermieten auch „aufgeben“ und die Wohnung in eine selbstgenutzte Eigentumswohnung umwandeln bzw. seine Wohnungen einzeln an Selbstnutzer verkaufen. Genau das passiert aktuell vermehrt.

Einkommensstarke im Vorteil

Dadurch verschärft sich die Lage auf dem ohnehin angespannten Mietmarkt natürlich weiter, da das Angebot sinkt. Gleichzeitig wird dadurch auch noch ein anderes Problem verschärft, dass sich aus der durch die Mietpreisbremse evozierten höheren Nachfrage ergibt. Ein Mietwohnungsmarkt ist in bestimmten Teilen ein Matching-Markt.1 Das bedeutet, es muss ein Match zwischen Vermieter und Mieter hergestellt werden. Überlegen wir daher kurz, welche Anforderungen ein Vermieter an einen potenziellen neuen Mieter hat. Die wichtigsten Kriterien sind sicherlich die Fähigkeit, die aktuelle wie auch die zukünftige Miete zu bezahlen, sowie der pflegliche Umgang mit dem Eigentum des Vermieters umgeht. Um das sicherzustellen, hat der Vermieter diverse Instrumente zur Auswahl, wie etwa Gehaltsnachweise, Bonitätsprüfungen, persönliche Gespräche etc. Natürlich benötigen alle diese Dinge Zeit. Genau hier liegt nun das Problem. Da es aufgrund der sowieso schon hohen und durch die Mietpreisbremse weiter gesteigerten Nachfrage zu einer hohen Anzahl von Anfragen kommt, kann der Vermieter nicht mehr alle potenziellen Kandidaten sichten. Er muss sich also überlegen, wie er trotzdem eine gute Auswahl trifft. Da es wie schon gesagt an Zeit mangelt, wird er sich also einer einfachen Entscheidungsheuristik bedienen und das wird in aller Regel die Bonität bzw. das Einkommen des Mietinteressenten sein. Der Matchingprozess wird also mehr oder minder auf eine einfache Zahl verkürzt. Das ist aus Sicht des Vermieters verständlich, führt aber zu sozialen Problemen. Da nun fast nur noch Personen mit höherem Einkommen Wohnungen erhalten, wird es für Menschen mit mittleren oder niedrigen Einkommen noch schwieriger, eine Wohnung zu finden. Dass diese möglicherweise eine bessere Zahlungsmoral haben, da sie es ohnehin schon schwer haben eine Wohnung zu finden und daher besonders dankbar sind, mag zwar zutreffen, ist aber für den Vermieter nicht im Vorhinein überprüfbar. Dieser und andere soziale Aspekte bleiben daher unberücksichtigt. Die Auswirkungen des Mietendeckels auf sozial schwächere Personen sind also zweigeteilt. Am Anfang nützt sie Altmietern. Diese werden zwar später über die fehlenden Investitionen ebenfalls geschädigt, aber dieser Schaden ist abstrakt, liegt in der Zukunft und ist daher nicht salient. Für sozial schwache potenzielle Neumieter stellt der Mietendeckel dagegen ein Problem dar, da er den Marktzugang erschwert.  

„Da fast nur noch Personen mit höherem Einkommen Wohnungen erhalten, wird es für Menschen mit mittleren oder niedrigen Einkommen noch schwieriger, eine Wohnung zu finden."

Wenden wir uns nun den Personen zu, die die Nutznießer der Mietpreisbremse sein sollen. Die Mieter. Wichtig bei dieser Betrachtung ist, nicht nur die „Bestandsmieter“, sondern auch potenzielle neue Mieter, die nach Berlin kommen (oder innerhalb Berlins umziehen wollen), miteinzubeziehen (siehe Ausführungen weiter oben). Im Fokus der politischen Diskussion steht in aller Regel der monetäre Effekt der Mietpreisbremse. Dieser betrifft erst einmal direkt die „Bestandsmieter“. Für sie hat die Mietpreisbremse tatsächlich erst einmal Vorteile. Die bestehenden Mieten können nicht oder kaum erhöht werden, was zu Planungssicherheit führt. Bei Personen mit sehr niedrigen Einkommen ist es sogar möglich, dass die Miete sinkt. Dieser Effekt ist politisch gewollt und unter dem Aspekt der Entlastung von einkommensschwachen Haushalten nachvollziehbar. Zumal Haushalte mit niedrigen Einkommen zusätzliches Geld in Konsum investieren und damit die lokale Wirtschaft fördern.

„Für sozial schwache potenzielle Neumieter stellt der Mietendeckel ein Problem dar, da er den Marktzugang erschwert."

Bei dieser Argumentation wird allerdings unterschlagen, dass auch eher wohlhabende Mieter von der Mietpreisbremse profitieren und das unter Umständen sogar mehr als sozial schwache Mieter. Wie kann das sein? Die Mietpreisbremse betrifft den größten Teil des Berliner Wohnungsbestands. Nun ist es eine ökonomische Binsenweisheit, dass die Wohnungspreise in beliebteren Lagen auch höher sind. Gerade diese beliebten Ortsteile haben in den letzten Jahren eine besondere Preissteigerung erfahren. In der Konsequenz gehören die dort lebenden Personen mehrheitlich der Mittel- oder Oberschicht an, da sich sozial Schwache bereits jetzt die Mieten nicht leisten können. Natürlich gilt der Mietendeckel auch hier und das ist die Crux. Da die wohlhabenden Mieter teilweise Mieten zahlen, die deutlich über dem entsprechenden Mietspiegel liegen, können sie eher Mietsenkungen durchsetzen, als sozial schwache, die in weniger beliebten und dementsprechend auch günstigeren Vierteln leben. Nun ist das an sich noch kein Problem, doch widerspricht es eindeutig dem offiziell verkündeten Ziel, vor allem sozial Schwachen zu helfen.

Preisregulierung ausgehebelt

Untersuchen wir zuletzt noch kurz die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf das Verhalten eines potenziellen Neumieters. Wenn dieser über einen möglichen Umzug nach (oder innerhalb von) Berlin nachdenkt, so wird er dabei alle möglichen Faktoren bedenken. Einer davon ist der durchschnittliche Mietpreis seiner gewünschten Immobilie. Zusätzlich wird er berücksichtigen, dass die Mieten bisher tendenziell eher gestiegen sind. Er würde also nach einer Immobilie suchen, die eher etwas unter seinem „Preisniveau“ liegt, um evtl. zukünftige Mietsteigerungen bezahlen zu können. Sollte selbst die niedrigere Kategorie außerhalb seines Budgets liegen, so wird er vollständig auf einen Umzug verzichten. Die steigenden Mietpreise haben also auch eine dämpfende Wirkung auf den Zuzug von Personen. Dieser Mechanismus wird nun durch die Mietpreisbremse teilweise ausgehebelt. Weil der potenzielle Mieter weiß, dass die Preise die nächsten fünf Jahre ein bestimmtes Niveau nicht überschreiten werden, ist es für in plötzlich doch attraktiv nach Berlin zu ziehen, da er sich nun die Miete auch längerfristig leisten kann.

„Die eindeutigen Nutznießer des Gesetzes sind langjährige Altmieter, während potenzielle Neumieter benachteiligt werden."

Die Konsequenz ist ein noch stärkerer Zuzug und damit eine noch höhere Nachfrage nach Mietimmobilien. Da nun dieser Nachfrageüberhang über die Preise nicht reguliert werden kann, tritt der Matching-Aspekt dieses Marktes noch mehr zum Vorschein. Immer mehr Interessenten finden also keine wunschgemäße Wohnung in Berlin und am Ende beschränkt sich der Nutzen der Mietpreisbremse auf die Altmieter, die schon länger in Berlin wohnen. Doch auch diese sollten nicht zu laut jubilieren. Früher oder später werden sie nämlich auch zu Neumietern werden, etwa dann, wenn sie beruflich oder altersbedingt umziehen müssen. Sobald dieser Fall eintritt, werden sie die negativen Auswirkungen des Mietendeckels ebenfalls zu spüren bekommen.

Fazit: Sein eigentliches Versprechen, den Berliner Wohnungsmarkt „sozial gerechter“ zu machen kann, der Mietendeckel nur teilweise einlösen. Die eindeutigen Nutznießer des Gesetzes sind langjährige Altmieter, während potenzielle Neumieter benachteiligt werden.

Der Mietendeckel erscheint unter diesen Aspekten mehr wie ein Geschenk an die Altmieter in den ‚besseren‘ Berliner Gegenden. Man darf davon ausgehen, dass sich unter diesen auch ein hoher Anteil an Rot-Grün-Wählern befindet, was den Mietendeckel im Endeffekt als Wahlgeschenk an die offenbar gut organisierte Lobby der Altmieter bloßstellt. Dass diese zwar erst einmal Vorteile vom Mietendeckel haben, auf längere Sicht aber auch geschädigt werden, ist bisher allerdings noch niemanden aufgefallen. Am Ende bleibt nur daran zu erinnern, dass ein Nachfrageüberhang nach einem Gut nur über eine Angebotsausweitung zu regulieren ist. Hier zeigt sich die Berliner Politik allerdings nicht so meinungs- und handlungsstark. Kreativ für neuen Wohnraum zu sorgen, erfordert allerdings auch deutlich mehr Denk- und Handlungsleistung als einfach etwas zu verbieten.